Недвижимость в Доминикане: как купить, особенности законодательства

Покупка жилья в других странах требует знания базовых законов этого государства, касающихся недвижимости, и ориентирования на местном рынке. Актуальные вопросы для тех, кто собирается приобрести недвижимость в Доминикане: как купить, особенности законодательства, выдвигаемые к покупателю требования и местные особенности, которые могут существенно повлиять на процесс покупки и дальнейшее проживание в стране.

Алгоритм покупки

Для большинства российских граждан, подыскивающих себе жильё за рубежом, основными критериями поиска является мягкий климат и лояльность местной визовой политики. Доминиканская Республика отвечает этим критериям полностью, поэтому это один из лучших вариантов. Комфортность доминиканского климата, относительная дешевизна жизни и безвизовый режим для въезжающих – главная причина востребованности Доминиканы для иммигрантов.

1. Процесс покупки иностранцами недвижимости прост с точки зрения местного законодательства, но сами иностранцы не всегда владеют специфическими познаниями и в достаточной мере ориентируются в местном рынке недвижимости. Поэтому простая операция требует участия в ней с доминиканской стороны ряда специалистов, которые проделывают свою часть работы по приобретению жилья: подбирают нужный вид недвижимости, консультируют клиента, проводят оплату и т.д.
2. Без консультаций человека, знающего доминиканские реалии, не обойтись. Такой специалист поможет, например, определиться с районом предполагаемого проживания, зная экономические показатели в разных провинциях. Северный берег предпочтительнее, а наиболее востребовано жильё в курортах Баваро и Пунта-Кана.
3. Кроме того, следует помнить, что приобретение иностранными гражданами дорогой недвижимости рассматривается местными властями как крупная инвестиция в экономику Доминиканы, что в свою очередь делает инвестора претендентом на получение ПМЖ.

Выбор предполагаемого жилья – шаг весьма ответственный, поэтому выбирать нужно придирчиво и тщательно. Понятно, что на расстоянии рассмотреть всё, что нужно, невозможно. Поэтому покупателю следует самому приехать и участвовать в процессе на стадии первичного выбора недвижимости. После того, как определён тип жилья и выбран вектор поиска, все подходящие варианты нужно рассматривать самостоятельно. Положиться на чьи-то отзывы и руководствоваться чужими рекомендациями по меньшей мере неосмотрительно.

Грамотный выбор и дальнейшая покупка недвижимости в Доминиканской Республике невозможны без услуг местного специалиста с высокой квалификацией. Его задача – глубокая проверка объекта, чтобы он соответствовал всей документации, и чтобы отсутствовали любые обременения (факт залога данной недвижимости и пр.).

Если отсутствуют замечания по документам и обе стороны удовлетворены условиями сделки, заключают предварительный договор – «купли-продажи», если уплачивается полная стоимость объекта, или «обещания купли-продажи», если предусмотрено приобретение в рассрочку. В договоре детально прописаны условия сделки, реквизиты продавца и покупателя, данные адвоката. После предоплаты покупателем выбранного жилья (сумма 1-10% от стоимости) оно снято с продажи.

После подписи основного договора, составленного в присутствии адвоката, покупатель передаёт продавцу всю сумму и вступает во владение. Процесс будет считаться завершённым только после оплаты всех налогов и сборов, и выплаты гонораров специалистам.

Для оформления этого документа не обязательно непосредственное присутствие покупателя. Если он по каким-либо причинам не может присутствовать, сделка проводится удалённо. Для этого нужно обратиться в посольство Доминиканской Республики – её сотрудники также являются также удалёнными нотариусами и могут оформлять доверенности по купле-продаже.

Виды жилья, цены и стоимость содержания

Наиболее комфортными для проживания считаются коттедж или вилла (и они же самые дорогостоящие). Аргументы в пользу выбора этого вида жилья:

• Автономность вплоть до полной (домовладелец может установить автономную канализацию и собственное водоснабжение, поставить свой источник электроэнергии и т.д.);
• Изолированность от других людей (ближайшие соседи не за стенкой, а на соседней вилле);
• Возможность перепланировать, достраивать и облагораживать территорию домовладения по своему усмотрению.

Но за эти удовольствия приходится платить: владеющие домами и виллами в Доминикане получают счета за коммунальные услуги на порядок выше, чем живущие в квартирах. Автономное жизнеобеспечение и его обслуживание тоже вещь недешёвая.

Неизменно популярны доминиканские апартаменты: этот вид недвижимости можно купить и арендовать. Плюсом апартаментов является отсутствие ограничений на срок аренды – их можно снимать на год и более, это нормальное явление в этой стране. Кроме того, они очень разнообразны – от очень дешёвых до премиум-класса, которые по стоимости могут приблизиться к небольшому дому.

Что касается цен, то они здесь демократичны. В зависимости от города, района проживания, расстояния до пляжей и береговой линии океана цены могут колебаться от $30.000 до $1.000.000.

Например, в одной и той же провинции Пуэрто-Плата однокомнатные квартира в городе Сосуа может стоить $30.000, а в находящемся всего в 14 км от него Кабарете такую же квартиру предложат за $98.000.

На рынке недвижимости широко представлены 4-6-комнатные дома и виллы, их стоимость $150.000-200.000. Для Доминиканы это жильё среднестатистическое, доступное многим иностранцам, переезжающим в эту страну.

Недвижимость элит-класса – это дома и виллы с большим количеством просторных комнат, они построены с использованием самых дорогих материалов, оборудованы всем необходимым, с благоустроенной территорией, включающей бассейн и прочее. Несмотря на очень высокую цену на такие дома по сравнению с другой доминиканской недвижимостью, в других странах это обойдётся ещё дороже.

Для содержания недвижимости владельцы жилья уплачивают налог, который составляет 1% от его стоимости. Для вычисления этого процента берут разницу между стоимостью предельной и реальной. $130.000 – это предельная стоимость недвижимости в Доминиканской Республике. Если жильё стоит хоть на доллар меньше, его собственник избавлен от 1% налога.

Стоимость коммунальных услуг в Доминикане следующая:

1. Электричество – $30 в месяц для проживающих в квартире и $60 для живущих в домах. Жильцы/владельцы, которые собираются отсутствовать длительное время, предупреждают об этом соответствующие инстанции, после чего оплата будет начисляться до их возвращения по ослабленному тарифу, который составляет половину установленной платы.
2.  Водоснабжение – $15 в месяц.
3. Телевидение и интернет – $60 в месяц.

Учитываются другие подключённые услуги и дополнительные расходы, такие как, например, услуги по вывозу мусора или чистке бассейна. Но в целом коммунальные цены по Доминикане ниже, чем в других странах.

Цена на коммунальные услуги прямо пропорциональна условиям проживания. Если квитанция по коммуналке очень низкая, это попросту значит, что жильё находится в районе с соответствующим качеством жизни. В таких домах может отсутствовать не только газ, но и водоснабжение и канализация.

Посредники в приобретении недвижимости

На разветвлённом и запутанном рынке доминиканской недвижимости нерезиденту (а порой и резиденту) самому разобраться очень сложно. Поэтому нужно набирать команду специалистов, которые возьмут на себя работу по поиску жилья, проверке и оформлению сделки.

Вопрос эксперту

Нужно ли вносить предоплату при покупке недвижимости в Доминикане?

Да, оплата недвижимости в республике проходит в два этапа. Размер первоначальной предоплаты составляет от 1% до 10%.

Такие услуги оказывают агентства по недвижимости и застройщики. У этих структур различный статус и ценовая категория, каждый может подобрать то, что ему нужно – от элитного жилья до скромных апартаментов. В штате таких структур есть посредники, которых и нанимают иностранцы, ищущие стабильного пристанища в Доминикане.

1. Первый, кто понадобится – это риэлтор. Он подыскивает все варианты недвижимости. Два момента, которые нужно помнить. Первое: не стесняться и выяснить у посредника его седулу (это местный ID), миграционный статус, место работы и должность. Обратить внимание на срок действия каждого документа. В Доминикане, несмотря на ужесточение миграционных правил, работает много нелегалов, риэлторов в том числе.
2. Второй момент: услуги риэлтора оплачиваются продавцом. То есть гонорар, который он получит – это комиссионные со сделки. Поэтому риэлтору интересна прежде всего дорогая недвижимость с высокой комиссией, и он будет ненавязчиво, но настойчиво тянуть покупателя в сторону таких объектов, даже если через дорогу находится вариант, который более подходит клиенту, но стоит меньше.

В силу этого обстоятельства покупатель тоже должен не сидеть сложа руки и хвататься за первый предложенный вариант. Надо потратить некоторое время, чтобы хотя бы поверхностно изучить ценообразование на рынке жилья и понять, что и по какой цене хотелось бы купить.

1. Чем больше вариантов предложит риэлтор, тем лучше. Кроме того, он должен объяснить, почему клиент в каждом конкретном случае должен уплатить именно эту сумму. После виртуального ознакомления с выбранными вариантами можно приступать к живому ознакомлению с жильём и начинать торговаться с продавцом (риэлтор здесь выступает как участник переговоров). После окончательного выбора можно оформлять сделку.
2. Здесь на сцену выходит юрист по недвижимости, он же нотариус. В Доминикане он гарантирует легитимность сделки. Он обязан проверить объект перед сделкой, на что обычно уходит до 3 недель, после чего оформить все документы. Вначале сделка «бронируется» подписанием предварительного договора, после которого объект снимается с продажи, после этого нотариус составляет договор основной для осуществления сделки.
3. В сферу его услуг входит расчёт сборов и налогов. Гонорар нотариуса составляет в среднем 1% стоимости покупаемого жилья.
4. В Доминиканской республике двухэтапная оплата объектов недвижимости: первоначальная предоплата не превышает 10%, второй платёж погашает остаток всей суммы.

Коммерческая недвижимость, виды, цена

Иностранцы, которые собираются вести в Доминикане бизнес или заниматься какого-либо рода деятельностью, подыскивают не только жилую, но и коммерческую недвижимость. В открытой продаже любой нежилой фонд – от небольших лавок и магазинов до офисов, земельных участков и даже готовых фермерских организаций.

Разброс цен большой в зависимости от вида недвижимости, расположения объекта, его обустроенности: стоимость пустого участка под застройку или возделывание стартует с $20.000, а за готовый работающий бизнес попросят выложить миллионы долларов.

Если иностранец захочет зарегистрировать свой бизнес в Доминикане, ему нужно заполнить форму, в которой будут указаны:

• Вид деятельности;
• Сумма уставного капитала;
• Название предприятия;
• Акционеры (не менее 2-х).

Кроме того, прилагаются копии паспортов. Оформление длится около месяца.

Процесс сокращается вдвое в случае, когда приобретается готовое дело. Для того, чтобы стать владельцем такого бизнеса, нужно только изменить собственника и акционеров.

Недвижимость в Доминикане: условия для иностранцев

Ограничений на покупку и продажу доминиканской недвижимости нет, есть особенности. Они касаются вида на жительство и других моментов. Так, покупать объекты может любой иностранец с загранпаспортом, как резидент, так и нерезидент Доминиканской Республики. ВНЖ не является обязательным условием покупки недвижимости, но без него иностранные граждане не смогут официально работать на территории этого государства.

На выдачу ВНЖ приобретение жилья не влияет, но поскольку такие сделки считаются инвестициями, они учитываются при выдаче ПМЖ и получении гражданства.

Отдельно нужно упомянуть об оплате сделки: в Доминикане можно расплатиться за покупку жилья наличными деньгами, если законодательство страны покупателя не препятствует вывозу кэша в таких масштабах. Но чаще прибегают к оплате через банковскую систему.

Переводы проходят по доминиканским банкам, деятельность которых мониторит США и проверяет транзакции соответственно американским законам. Покупатель обязан подтвердить легитимность доходов, если же он не может этого сделать, нотариус оказывает услугу по оплате через оффшор.

Аренда и строительство собственного жилья

Снять в Доминикане можно любое жильё, арендная плата по негласному правилу не превышает 1% продажной стоимости этой недвижимости: к примеру, виллу или дом снимают за $1.000-1.300 в месяц. Минимальный срок аренды – 2 недели. Месячная цена аренды не зависит от длительности срока. Самые длительные сроки у аренды объектов под коммерческую деятельность, цена 1-1,5% от продажной стоимости.

Постройка собственной недвижимости зависит только от платежеспособности иностранца. Покупается земельный участок, заключается договор с компанией-застройщиком, которая далее не только занимается строительством, но и разрабатывает технологии и оформляет все бумаги.

Плюсы и минусы приобретения недвижимости в Доминиканской Республике

Положительных сторон проживания в Доминикане намного больше, чем отрицательных. Среди несомненных плюсов идеальный климат и чистая экология, перспективы инвестиций, налогообложение и содержание жилья здесь дешевле, чем в других странах. Иностранцы не ограничены в приобретении недвижимости.

Но есть серьёзный недостаток: это криминогенность общества. Там, где заканчиваются фешенебельные пляжи с отелями и дорогие районы, начинается низкий уровень жизни и высокая преступность. Это следует иметь в виду, выбирая местоположение недвижимости.

Фактор, влияющий на жизненный уровень иностранца в Доминиканской Республике – скудные вакансии на рынке работы. Многие не смогут найти работу по специальности, а при равном уровне квалификации предпочтение отдают местным. Поэтому выбирать Доминикану как место, где можно сделать профессиональную карьеру, не стоит.